Es frecuente que una vivienda pertenezca a varias personas, por ejemplo tras una herencia o después de un divorcio. En estos casos surge una situación de copropiedad que, con el paso del tiempo, puede hacer conveniente poner fin a esa titularidad compartida.

Cuando un inmueble pertenece a varias personas, se dice que está en proindiviso.

Esto significa que a cada propietario ostenta una cuota o porcentaje de participación sobre el inmueble, sin que exista una parte concreta de la vivienda que le pertenezca en exclusiva. Este tipo de propiedad compartida puede generar conflictos, ya que decisiones importantes como vender, alquiler o reformarla, requieren del acuerdo de todos los propietarios.

La disolución de una comunidad de bienes, también llamada extinción de condominio, es la vía más utilizada cuando existiendo varios copropietarios de un bien inmueble, éstos deciden terminar la situación de comunidad, es decir, disolver la propiedad común de un bien. Es una operación habitual después de un divorcio o de una herencia.

Mediante esta vía, se adjudica el inmueble a uno solo de los propietarios, a cambio de una compensación en metálico al otro u otros propietarios.

No debe confundirse la extinción de condominio con la compraventa de un inmueble. Es importante señalar que son operaciones jurídicas distintas. En una compraventa hay una transmisión de propiedad entre partes distintas, mientras que en la extinción de condominio lo que se produce es una redistribución de un bien ya compartido.

Aunque la extinción de condominio habrá de hacerse en escritura pública y habrá de hacerse frente a los gastos derivados de notaría y registro de la propiedad, en la práctica suele resultar más económica que una compraventa, pues la extinción de condominio tiene un tratamiento fiscal favorable.

¿QUÉ IMPUESTOS SE PAGAN EN LA EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO?

1. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Se aplica sobre el valor adjudicado. En Andalucía, el tipo impositivo es el 1,20 %, si bien el tipo puede variar en función de la Comunidad Autónoma. Generalmente oscila entre el 0,5% y el 1,5%.
2. Plusvalía municipal: El criterio mayoritario es que esta operación no está sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal, siempre que no haya un exceso de adjudicación injustificado, debido a que al no considerarse una transmisión patrimonial no se produce el hecho imponible gravado por este impuesto. No obstante, siempre hay que analizar las circunstancias que concurren en cada caso concreto, ya que determinadas circunstancias pueden alterar este tratamiento fiscal. Por ejemplo, La Dirección General de Tributos, en la Consulta Vinculante V-29/2017 de 19 de septiembre de 2017, refiere que para que no exista tal sujeción en las comunidades constituidas por actos “inter vivos” cuando se produce un exceso de adjudicación, es necesario que exista un único bien inmueble urbano cuya división entre los copropietarios no sea posible o desmerezca mucho por su división, y que el mismo sea adjudicado a uno de los propietarios, que compensa económicamente a los demás

1. IRPF: Como regla general, la extinción de condominio no genera una ganancia patrimonial en el IRPF cuando la adjudicación se realiza respetando el valor de adquisición del inmueble. Sin embargo, si al extinguir el condominio se actualiza el valor del inmueble y uno de los comuneros recibe una compensación calculada sobre ese mayor valor, podrá producirse una ganancia patrimonial sujeta a tributación, conforme a la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en su Sentencia nº 1269/2022, de 10 de octubre.

CONCLUSIÓN

En definitiva, la extinción de condominio constituye una solución jurídica especialmente útil para poner fin a situaciones de copropiedad, siendo además una operación que, cuando se realiza correctamente, suele resultar fiscalmente más ventajosa que una compraventa. No obstante, cada caso presenta particularidades que conviene analizar previamente para evitar consecuencias tributarias no deseadas.