La Ley 5/2019 Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario de 15 de marzo, que entrará en vigor el próximo 16 de junio, recoge las exigencias europeas en materia de transparencia y cláusulas abusivas de los contratos, ofreciendo un mercado inmobiliario con más protección para los consumidores. Tal y como se indica en su Preámbulo: «se introducen previsiones cuya finalidad es la de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes».

Efectivamente, la aprobación y contenido de esta Ley tiene como objeto la transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, que establece un régimen específico de protección de las personas físicas que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre los bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición o conservación de derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

Destaca de esta Ley una regulación detallada de la fase precontractual, con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo. De esta forma, la entidad ha de facilitar información precontractual pormenorizadas, y tiene que incluir información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo.

Asimismo, los prestamistas deberán evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo, teniendo en cuenta que la incorrecta evaluación de la solvencia no otorgará al prestamista la facultad de resolver, rescindir o modificar ulteriormente el contrato de préstamo, salvo que se demuestre que el prestatario ha ocultado o falsificado conscientemente la información. Para ello pueden consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España o de entidades privadas.

También atribuye al notario la función de asesorar de forma imparcial al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia material. De hecho, el prestatario deberá comparecer ante el notario al menos un día antes de la firma, a fin de ser correctamente informado sobre las cláusulas del contrato y corroborar su conocimiento y comprensión de las mismas.

Otro punto de interés es la nueva distribución de los gastos hipotecarios, que obligará al banco a pagar la gestoría, el registro y la notaría, así como el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), mientras que el cliente deberá abonar la tasación y su copia propia de la escritura.

Por otro lado, la nueva Ley trata de evitar que se introduzcan cláusulas abusivas en estos contratos, estableciendo límites sobre numerosas cuestiones y, en particular, determina que:

• – El interés de demora en estos préstamos será de 3 puntos más que el ordinario, por Ley y sin necesidad de pacto.
• – El controvertido tema del vencimiento anticipado también se sustrae de la autonomía de la voluntad. Los préstamos solo se podrán declarar vencidos cuando se hubiera dejado de pagar un 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado, y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen después. El prestamista tiene que reclamar el pago y ofrecer el plazo de un mes antes de declarar vencido el préstamo.
• – Se impide la utilización de cláusulas suelo y se determina que el interés remuneratorio no podrá ser negativo.

En definitiva, la nueva Ley 5/2019 Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario trata de adaptar la Directiva europea y proteger a los clientes personas físicas, pero también devolver seguridad a esta contratación.

Acceso al texto completo de la Ley:

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2019-3814